Reclamación por defectos de construcción en viviendas
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Una humedad, una grieta o un problema de aislamiento muestran el daño, pero no necesariamente su origen. Detrás puede haber una ejecución incorrecta, falta de mantenimiento, una reforma posterior o una instalación privativa. Y esa diferencia, que a simple vista quizá no se aprecie, decide a quién se puede reclamar.
En Lamana Abogados estudiamos reclamaciones por defectos o vicios constructivos en viviendas y edificios, tanto de propietarios como de comunidades. Revisamos la documentación de la obra, coordinamos el análisis pericial y valoramos si existe fundamento para actuar contra la promotora, la constructora, los técnicos intervinientes o la aseguradora.
Luis Lamana ejerce desde 1990 y el despacho lleva décadas trabajando en derecho inmobiliario, construcción y responsabilidad civil. La experiencia nos ha enseñado algo bastante sencillo: antes de buscar responsables, hay que saber qué puede probarse.
Qué defectos de construcción pueden reclamarse
Pueden reclamarse los daños derivados de errores de proyecto, una ejecución deficiente o soluciones constructivas que incumplen las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad o terminación. Algunos se concentran dentro de una vivienda; otros aparecen en fachadas, cubiertas, garajes, patios, conducciones y demás elementos comunes.
La Ley de Ordenación de la Edificación diferencia entre defectos de acabado, daños que afectan a la habitabilidad y problemas estructurales. No es una clasificación meramente teórica: influye en los plazos, en los posibles responsables y en la prueba que habrá que preparar.
Ahora bien, no cualquier desperfecto encaja en este régimen. Los vicios ocultos de una vivienda usada y los fallos de una reforma contratada directamente siguen otras reglas. Antes de iniciar una reclamación hay que identificar qué tipo de obra se realizó, cuándo se recibió y qué relación existe entre las partes.
Humedades, problemas de aislamiento y fallos en instalaciones
Cuando aparece una humedad, la explicación rápida suele ser una tubería, una filtración o la falta de ventilación del propietario. Puede ser cualquiera de ellas, claro, pero también una impermeabilización deficiente, un puente térmico, la ausencia de aislamiento o una ventilación mal ejecutada. Reparar la mancha sin localizar la causa suele servir para verla reaparecer unos meses después.
En una reclamación llevada por el despacho, las condensaciones se atribuían a un foco de agua situado en otra planta. Al comparar el proyecto con lo que realmente se había construido, encontramos conductos de ventilación más pequeños de lo previsto, entradas de aire inexistentes y una extracción insuficiente en los baños. La prueba técnica señaló el fallo y explicó por qué la otra versión no cuadraba con los daños.
La cronología puede llevar también a conclusiones demasiado rápidas. Que las condensaciones comiencen después de cambiar las ventanas no significa que las ventanas las hayan causado. En ocasiones, al ser más estancas, dejan al descubierto una deficiencia previa en el aislamiento o en los elementos comunes del edificio.
Grietas, fisuras y daños estructurales
Una grieta que aumenta de tamaño preocupa, y es normal. Aun así, ni su aspecto ni su evolución bastan para afirmar que existe un problema estructural. Hay que estudiar dónde aparece, qué profundidad tiene y si guarda relación con movimientos, asentamientos o fallos en los elementos resistentes.
Una fisura superficial no recibe el mismo tratamiento que un daño en la cimentación, las vigas, los soportes, los forjados o los muros de carga. Para calificar un defecto como estructural debe acreditarse que compromete la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio. Por llamativa que resulte una grieta, su aspecto no sustituye ese análisis.
A quién reclamar los defectos de construcción
¿Se reclama siempre a la promotora? Es una posibilidad frecuente, pero la respuesta completa exige averiguar quién intervino en la parte de la obra que ha fallado y qué función tenía. El nombre que aparece en el contrato de compraventa no cuenta toda la historia.
Una filtración de la cubierta puede proceder de una mala ejecución; un error de cálculo puede conducir al proyectista; una dirección inadecuada de los trabajos puede afectar a los técnicos. La promotora mantiene, además, una responsabilidad propia frente a los compradores. Por eso demandar a todos por si acaso no siempre fortalece el caso y puede aumentar el riesgo de costas.
El informe pericial debe probar la causa y el alcance
Las fotografías demuestran que hay una mancha, una grieta o un desprendimiento. Lo que no explican, por sí solas, es cómo se ha producido. Un informe pericial sólido debe contrastar las posibles causas, definir la reparación necesaria y calcular su coste.
Tan importante como identificar el origen es delimitar hasta dónde llega el problema. En otro asunto se acreditaron condensaciones relacionadas con puentes térmicos en varias viviendas, pero la inspección no permitía extender esa conclusión a todo el edificio. La cantidad reconocida quedó limitada a los inmuebles examinados. El defecto estaba probado; su alcance general, no.
Algunos problemas solo aparecen en determinadas condiciones. Una transmisión de olores puede pasar inadvertida durante una visita breve realizada fuera de las horas de cocina. Si la inspección no reproduce la situación en la que surge la molestia, no detectar el síntoma dice bastante poco.
Cada agente de la edificación tiene una responsabilidad distinta
La promotora, la constructora, el arquitecto y el arquitecto técnico no responden necesariamente por los mismos hechos. La aseguradora, por su parte, solo asumirá aquellos daños que entren en la cobertura contratada. La reclamación debe relacionar cada defecto con la actuación u obligación correspondiente.
Para saber quién participó y en qué condiciones revisamos el Libro del Edificio, el certificado final de obra, el acta de recepción y los documentos del proyecto. Ahí suelen aparecer los nombres, las funciones y algunas fechas que después resultan decisivas.
¿Y si ya han ofrecido reparar? Antes de aceptar comprobamos si los trabajos corrigen la causa o se limitan a tapar sus efectos. Una intervención mal definida puede dejar el problema intacto y, de paso, hacer más difícil demostrar cómo se encontraba el elemento antes de las obras.
Qué puede reclamarse: reparación e indemnización
El propietario o la comunidad pueden pedir que el responsable ejecute correctamente la reparación o reclamar el importe necesario para encargarla a un tercero. Si ya se han realizado trabajos urgentes, también puede solicitarse su reintegro, siempre que se acredite por qué eran necesarios, qué se hizo y cuánto costó.
Son dos partidas distintas: corregir el origen y reparar los daños provocados. Una impermeabilización defectuosa puede exigir una intervención en la cubierta y haber causado, al mismo tiempo, desperfectos en techos, paredes o mobiliario. Arreglar una cosa no cubre automáticamente la otra.
Lo vimos con claridad en un caso en el que la aseguradora había pagado los daños interiores derivados de unas filtraciones, pero no la reparación completa de la cubierta. Todo procedía del mismo problema, aunque eran conceptos diferentes. Pueden reclamarse también otros perjuicios económicos, pero deben individualizarse y documentarse. Las facturas, los presupuestos y los informes pesan más que una estimación general, por razonable que parezca.
Cómo reclamamos los defectos de una vivienda o edificio
Empezamos por las fechas: cuándo se recibió la obra, cuándo apareció el daño, qué reparaciones se intentaron y a quién se informó. Para reconstruir esa secuencia revisamos escrituras, contratos, fotografías, vídeos, facturas, informes anteriores y documentación del edificio. Después contrastamos esa información con el dictamen técnico.
Con esa cronología decidimos si la reclamación debe apoyarse en la Ley de Ordenación de la Edificación, en el contrato frente a la promotora o en ambas vías. El requerimiento se dirige a los posibles responsables y concreta los defectos, la solución solicitada y las pruebas disponibles. Su fecha, su contenido y la constancia de recepción pueden resultar decisivos si el conflicto termina en los tribunales.
Si no se alcanza un acuerdo, antes de presentar una demanda civil habrá que acreditar, con carácter general, un intento de negociación mediante un medio adecuado de solución de controversias. Lo preparamos desde el principio para que exista correspondencia entre el problema comunicado, la propuesta realizada y lo que podría reclamarse después judicialmente.
Reclamaciones de comunidades de propietarios
Cuando los defectos afectan a fachadas, cubiertas, redes generales u otros elementos comunes, suele actuar la comunidad tras el correspondiente acuerdo de la junta y bajo la representación de su presidente.
Si existen también daños dentro de las viviendas, comprobamos cuáles están afectadas y si comparten realmente la misma causa. Una reclamación conjunta no debería presentar como general un defecto que solo se ha inspeccionado en unos pocos inmuebles. Esa diferencia puede influir tanto en la prueba como en la cantidad reclamada.
Plazos y coste de reclamar defectos constructivos
Los plazos de uno, tres y diez años
Dentro del régimen de la Ley de Ordenación de la Edificación, los defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado deben manifestarse durante el primer año, periodo en el que responde el constructor. El plazo es de tres años para los daños que afectan a la habitabilidad y de diez para los que comprometen la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
Estos periodos comienzan con la recepción de la obra sin reservas o con la subsanación de las que se hubieran formulado. No empiezan necesariamente con la escritura ni con la entrega de llaves. De ahí que una vivienda recién comprada pueda encontrarse en un edificio cuyos plazos llevan ya un tiempo corriendo.
Hay otra diferencia que suele generar confusión: los periodos de uno, tres y diez años no equivalen al tiempo disponible para presentar la demanda. Con carácter general, las acciones basadas en la Ley de Ordenación de la Edificación prescriben a los dos años desde que se producen los daños. Puede subsistir una vía contractual frente a la promotora, pero debe analizarse por separado.
En un procedimiento por filtraciones persistentes, uno de los técnicos conocía el problema y se habían realizado varios intentos de reparación. Aun así, no pudo acreditarse cuándo se le había reclamado formalmente y la acción frente a él se consideró prescrita. Saber que existe el defecto y demostrar que se reclamó a tiempo son cuestiones distintas.
Cuánto cuesta iniciar la reclamación
El coste depende de la documentación disponible, la necesidad de un informe pericial, el número de responsables y si actúa un propietario o toda la comunidad. En un procedimiento judicial habrá que contar también con el procurador. Tras la primera revisión indicamos qué prueba falta, qué profesionales tendrían que intervenir y el presupuesto de las actuaciones propuestas.