Reclamar cantidades entregadas a cuenta de una vivienda
En una compra sobre plano es habitual adelantar dinero por un inmueble que todavía no se ha construido o no puede entregarse. Si la promoción se paraliza, el contrato se resuelve o la promotora deja de responder, reclamar las cantidades entregadas a cuenta de una vivienda exige averiguar dónde acabó cada pago y quién estaba obligado a protegerlo.
Lamana Abogados es un despacho madrileño con experiencia profesional desde 1990 y una trayectoria especialmente vinculada al derecho inmobiliario. Desde 2012 interviene en reclamaciones de cantidades anticipadas frente a promotoras, bancos, aseguradoras y entidades avalistas. Durante estos años ha representado a cientos de afectados por promociones inmobiliarias y cooperativas.
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Recupera los anticipos de una vivienda que no llegó a entregarse
La devolución puede reclamarse si la construcción no se inició, la vivienda no llegó a entregarse en las condiciones exigibles o el contrato quedó resuelto por un incumplimiento relevante. Según el régimen aplicable, la reclamación puede comprender los anticipos, los impuestos abonados y los intereses correspondientes.
Primero hay que comprobar qué se pagó, cuándo debía entregarse la vivienda y cómo terminó la compraventa. La reclamación puede dirigirse contra:
- La promotora que recibió los anticipos.
- La aseguradora o entidad que garantizaba las cantidades.
- El banco que emitió el aval.
- La entidad bancaria que recibió fondos identificables como pagos de una vivienda.
La mera relación de una empresa con la promoción no basta para exigirle la devolución. La promotora, el garante y el banco receptor ocupan posiciones diferentes, de modo que cada posible responsabilidad necesita sus propias pruebas y fundamento.
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Revisamos cada pago para saber qué cantidad reclamar y frente a quién
El contrato puede recoger una cifra global, pero los anticipos rara vez siguen todos el mismo recorrido. Hemos trabajado con casos en los que convivían transferencias directas a la promotora, pagos gestionados por intermediarios e ingresos efectuados en cuentas diferentes. El contrato era el mismo, pero la situación de cada pago no.
Revisamos el importe, la fecha, el ordenante, la cuenta receptora, el concepto bancario y el justificante disponible. Después relacionamos cada movimiento con el contrato y las garantías de la promoción. Al terminar, el comprador sabe qué cantidades tienen respaldo suficiente, frente a quién podrían reclamarse y cuáles presentan mayores dificultades.
La falta de un aval individual no siempre impide reclamar
No conservar un certificado a nombre del comprador no demuestra que la promoción careciera de garantías. Puede existir una póliza colectiva, una línea general de avales o documentación de otros adquirentes que confirme la cobertura.
En un caso trabajado, la compradora no disponía de aval individual. Sin embargo, localizamos una garantía colectiva y comprobamos que otros compradores del mismo residencial sí habían recibido certificados. La reclamación pudo dirigirse contra el garante, aunque aquel documento nunca se hubiera entregado a la afectada.
El banco debe haber podido identificar el anticipo
Un banco avalista responde por la garantía que haya concedido. La posición del banco que se limitó a recibir el dinero es distinta: hay que estudiar si podía reconocer que el ingreso correspondía a una vivienda concreta y a un comprador determinado.
Una sola línea en el concepto de la transferencia puede cambiar bastante el análisis. En un caso, la referencia expresa a una entrega vinculada a la vivienda permitió defender ese pago con mayor solidez que otros ingresos sin identificar. Parece un detalle bancario menor. No lo es.
El análisis se complica si intervino una comercializadora, una sociedad vinculada u otro intermediario. Aunque el dinero terminase en una cuenta de la promotora, quizá el banco no pudiera relacionarlo con el comprador. Por eso comprobamos quién ordenó cada movimiento y qué información tenía la entidad al recibirlo.
Si conservas el contrato y parte de los justificantes, Lamana Abogados puede examinar el recorrido de los pagos y comprobar qué vías merecen estudiarse antes de presentar una reclamación.
Cómo preparamos la reclamación de las cantidades anticipadas
Examinamos primero el contrato de reserva o compraventa, los justificantes y extractos bancarios, y las comunicaciones sobre la entrega o resolución. Después buscamos avales, seguros, pólizas colectivas y datos sobre las cuentas receptoras. Las prórrogas y los acuerdos posteriores también cuentan, pues pueden modificar la fecha en la que se produjo el incumplimiento.
El trabajo se divide en tres fases:
- Reconstrucción de cada anticipo y de su recorrido bancario.
- Identificación de las garantías y de los posibles responsables.
- Selección de las cantidades y acciones respaldadas por la documentación.
Tras esa revisión decidimos contra quién dirigir el requerimiento y si es necesario reclamar primero a la promotora antes de acudir al garante. Si no se alcanza una solución extrajudicial, se valora la demanda. Incluir más entidades por precaución puede aumentar el riesgo de costas si no existe una base concreta frente a cada una.
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Plazos y coste de reclamar los anticipos de una vivienda
Hablar de un único plazo llevaría a error. Las cantidades entregadas antes y después del 1 de enero de 2016 pueden quedar sometidas a regímenes diferentes. Influyen, además, la acción ejercitada, el tipo de garantía, la fecha del incumplimiento y los requerimientos enviados. Una prórroga o un acuerdo posterior puede cambiar el análisis, por lo que las fechas deben revisarse antes de dar la reclamación por prescrita.
Los honorarios se calculan según el número de pagos, la documentación conservada, los responsables que deban investigarse y la vía necesaria. El presupuesto reflejará las actuaciones extrajudiciales y judiciales previstas, así como la posible intervención de otros profesionales, como el procurador. El cliente conocerá las fases y los costes aplicables a su caso antes de continuar.
Dudas frecuentes
¿Puedo recuperar el dinero si la promotora está en concurso?
El concurso reduce las posibilidades de cobrar directamente de la promotora, pero no cierra necesariamente la reclamación. Hay que investigar si existen aseguradoras, avalistas o entidades receptoras que puedan responder por determinadas cantidades.
¿Todos los pagos pueden reclamarse por la misma vía?
No siempre. Dentro de una misma compraventa puede haber anticipos con distinta protección y fuerza probatoria. La reclamación debe concretar qué vía corresponde a cada cantidad.
Para una primera valoración, reúne el contrato, los justificantes y extractos bancarios, y las comunicaciones con la promotora. Añade, si los conservas, los avales, las pólizas, las prórrogas y cualquier requerimiento de resolución o devolución. No necesitas tener el expediente completo: la revisión inicial servirá para detectar qué documentos faltan y dónde podrían localizarse.
Puedes contactar con Lamana Abogados mediante el formulario o acudir a su oficina del Paseo de la Habana. Tras examinar la documentación, conocerás qué cantidades pueden reclamarse, frente a quién y mediante qué vía.