Incumplimientos contractuales
Consúltenos si cree que está siendo afectado por un incumplimiento de su contrato de compraventa
El incumplimiento del contrato de compraventa de una vivienda o inmueble se produce cuando el promotor-vendedor no cumple con cualquiera de las condiciones reseñadas en los documentos o contratos que hubiera firmado para vender el inmueble: el contrato de reserva, el privado de compraventa, la escritura pública de compraventa y, en el mismo sentido, cuando se incumpliera con lo prometido o señalado en la publicidad utilizada. También se produce el incumplimiento cuando el promotor vendedor no cumple con las obligaciones que le impone la Ley para poder vender el inmueble o no cumple con las normas que establecen los requisitos mínimos y básicos de habitabilidad. Como ya se ha dicho en diferentes apartados de esta página web, los defectos constructivos también comportan el incumplimiento del contrato de compraventa.
La finalidad de nuestro ordenamiento jurídico es la de otorgar la mayor protección posible al adquirente de viviendas o inmuebles al considerar que, como consumidor, es la parte más débil que se ve obligado a suscribir “contratos de adhesión” para poder adquirir el inmueble que desea y, en este sentido, se ha establecido un sistema garantista de sus derechos con la finalidad de que se le entregue exactamente lo que adquirió y, en su caso, para conseguir que se le indemnice por los daños y perjuicios que le hubieran ocasionado. Nuestro ordenamiento en materia de consumo, además, interpreta los contratos a favor del consumidor y exige la aplicación de la norma que al mismo le resulte más favorable, todo ello con la finalidad de otorgar al mismo la mayor protección posible ante los posibles incumplimientos de los vendedores, por entender que interviene en un contrato en el que la otra parte es profesional, conocedora de la materia y que impone al consumidor sus propias condiciones.
Resulta muy importante destacar que el plazo para ejercitar estas acciones por incumplimiento contractual prescribe a los 15 años.
Las acciones por incumplimiento contractual se deben dirigir contra promotores y vendedores, entendiendo como tales, no sólo a las entidades promotoras, sino además a todos los que intervienen en la compraventa de inmuebles como hoy en día son los bancos, entidades financieras, agencias inmobiliarias, gestoras de cooperativas, gestoras de comunidades de propietarios… La responsabilidad que nuestro ordenamiento jurídico exige e impone a estos nuevos intervinientes en la compraventa de viviendas es la que exige e impone a promotores vendedores de viviendas.
Las denominados “gestores” resultan responsables aún cuando normalmente pretendan atribuir su responsabilidad a la cooperativa o a la comunidad de propietarios que ellos gestionan, es decir, a quienes tuvieron que incorporarse a una cooperativa, comunidad de propietarios… para poder adquirir la vivienda o el inmueble deseado.
Estos “gestores” (en realidad promotores) utilizan estas figuras, cooperativas, comunidades de propietarios… para asegurarse la obtención de unos beneficios, intentando evitar las responsabilidades que les corresponden como verdaderos promotores y vendedores de inmuebles. La exigencia de las responsabilidades a estos mal llamados gestores resulta clara para nuestros Tribunales de Justicia, pues normalmente les exigen la misma con que cuentan los promotores-vendedores de viviendas.
A continuación reseñamos los principales incumplimientos contractuales que normalmente se producen en la compraventa de viviendas sobre plano:
- Cuando el inmueble, el edificio, el conjunto residencial o la urbanización cuenta con defectos constructivos, nuestra Jurisprudencia entiende los defectos constructivos como un incumplimiento contractual.
- Cuando lo entregado no se corresponde con la publicidad utilizada para vender el inmueble.
- No entrega de determinados servicios y/o instalaciones de la vivienda o del conjunto residencial, edificio o urbanización, piscina, pista de tenis, pádel, sauna, jacuzzi, gimnasio…
- Retraso en la entrega de las viviendas e inmuebles. El incumplimiento se produce desde el momento en que no se entrega el inmueble en la fecha comprometida y, la indemnización viene determinada por el valor del uso del bien, es decir, el precio del alquiler del inmueble, sin necesidad de otras pruebas.
- Diferencias de calidades entre la contratada o publicitada con la entregada, en relación con los sanitarios, materiales de construcción, electrodomésticos, acabados, remates, estructura, alicatados, carpinterías y, en general, con todos los elementos del inmueble, tanto en sus zonas privativas como comunes.
- Entrega de menor superficie que la contratada en el contrato privado de compraventa o que la publicitada. Una vez fijada la superficie útil de la vivienda o del inmueble en un contrato privado de compraventa o incluso en la publicidad utilizada para la compraventa, al margen de la que se reseñe en la escritura de compraventa, el promotor queda a entregar el inmueble con la que hubiese reflejado en el contrato de compraventa, en el contrato de reserva o en la publicidad. Si se hace mención a cualquier superficie de la vivienda sin especificar si se trata de superficie útil, constructiva, constructiva con elementos comunes… nuestra Jurisprudencia interpreta esos datos integrando el contrato a favor del consumidor, por lo que se reputará esa superficie como útil.
- No contar o no encontrarse la urbanización en el entorno publicitado, por la inexistencia de colegios, de clubes o instalaciones deportivas, supermercados, comercios, bancos, de las vistas prometidas…
- No contar con la accesibilidad publicitada, líneas de metro, de autobús, de trenes de cercanías, carreteras…
- Plazas de garaje con superficie menor que la establecida por la Normativa, con accesibilidad limitada o imposible, con difícil maniobrabilidad en las zonas comunes del garaje…
- Entrega de vivienda con dependencias diferentes a las reseñadas contractualmente; la normativa urbanística normalmente exige que los dormitorios dobles cuenten con un mínimo de 8 metros cuadrados y que las viviendas cuenten con al menos un dormitorio principal de 10 metros cuadrados como mínimo.
- Incumplir las calidades y características constructivas reseñadas en el proyecto y en su memoria.
- Incumplir con las calidades reseñadas en la memoria comercial de calidades entregada junto al contrato de compraventa.
En caso de discrepancia con la memoria de calidades del proyecto, nuestros Tribunales dan preferencia a las que más beneficien el interés del consumidor.
La mención genérica a calidades de lujo, de alto standing… exigen la entrega de las más altas calidades que existan en el mercado, en caso contrario se incumple el contrato.
Incumplimientos de la obligación de Información por parte del Promotor
Nuestra legislación impone a todo aquel que promueve y construye inmuebles para destinarlos a la venta a terceros una serie de obligaciones con la finalidad de que los interesados o/y adquirentes puedan conocer exactamente lo que van a adquirir.
El incumplimiento de estas obligaciones puede comportar desde la imposición de sanciones, la obligación de resarcir los daños y perjuicios que por su incumplimiento se pudieran haber ocasionado y, en determinados casos, hasta la resolución del contrato de compraventa con la indemnización de los daños y perjuicios que se hubiesen sufrido.
Esta información se refiere principalmente a los siguientes puntos:
- Entrega del Libro del Edificio.
- Indicación y descripción de las instalaciones eléctricas, de saneamiento, de gas…
- Determinación de los materiales empleados en la construcción del inmueble.
- Determinación de los intervinientes en el proceso constructivo (constructora, arquitecto/s, aparejador/es…), facilitando sus datos.
- Determinación de las concretas calidades, aparatos e instalaciones utilizados en la construcción del inmueble.
- Entrega de una relación de las personas o empresas encargadas del mantenimiento de los diferentes elementos e instalaciones del edificio.
- Entrega de plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma.
- Entrega de una descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial.
- Instrucciones sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Datos identificativos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
- Determinación del precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios, forma de pago, sin que quepa lugar a la confusión.
- Determinación de las cargas con que cuenta el inmueble, hipotecas, servidumbres…
- Facilitar los estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios.
- Informar sobre los gastos de la Comunidad de Propietarios que debe soportar el inmueble objeto de venta.
Son especialmente abusivas las cláusulas que imponen al comprador obligaciones que legalmente corresponden al vendedor, las que dejan indeterminadas las obligaciones que corresponden al vendedor, las que limitan los derechos que legalmente corresponden al comprador, las que obliga a renunciar al adquirente a derechos que le otorga la Ley y que son irrenunciables, es decir, aunque se incluya en el contrato la renuncia no se entiende realizada. En estos casos nuestro Ordenamiento considera esas cláusulas nulas de pleno derecho y las tiene como no puestas en el contrato.
Son clausulas abusivas, entre otras, las que imponen al adquirente o comprador cualquiera de las siguientes obligaciones o condiciones:
- Obligación de pago de la plusvalía municipal al comprador o de cualquier impuesto o tasa que la Ley exija al promotor o al vendedor.
- Obligación de Subrogarse en el préstamo Hipotecario.
- Repercusión al comprador de los costes de la cancelación del préstamo hipotecario que solicitó el Promotor para poder construir la promoción.
- Falta de concreción en la fecha de entrega de la vivienda.
- Desequilibrio en las condiciones contractuales impuestas al consumidor, es decir, una falta de reciprocidad por ejemplo en las penalidades que se imponen únicamente al adquirente en caso de incumplimiento del contrato y no al promotor-vendedor, cuando se faculta solo al promotor a resolver el contrato…Las cláusulas que vinculan el cumplimiento del contrato únicamente a la voluntad del empresario, por ejemplo, cuando el empresario puede resolver unilateralmente el contrato sin más o ante su incumplimiento puede exigir el cumplimiento de las obligaciones del comprador.
- Las cláusulas que limiten los derechos del consumidor y usuario.
- Las cláusulas que impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba.
- Las cláusulas que resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, como por ejemplo cuando al vendedor se le faculta para establecer penalidades desproporcionadas como intereses muy elevados en caso de retraso en el pago.
- Las cláusulas que reserven al empresario que contrata con el consumidor y usuario un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para aceptar o rechazar una oferta contractual o satisfacer la prestación debida.
- Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuario manifestar su voluntad de no prorrogarlo.
- Las cláusulas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato.
- Las cláusulas que determinen la vinculación incondicionada del consumidor y usuario al contrato aún cuando el empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones.
- Las cláusulas que supongan la supeditación a una condición cuya realización dependa únicamente de la voluntad del empresario para el cumplimiento de las prestaciones, cuando al consumidor y usuario se le haya exigido un compromiso firme.
- Las cláusulas que supongan la concesión al empresario del derecho a determinar si el bien o servicio se ajusta a lo estipulado en el contrato.
Qué se puede reclamar ante un incumplimiento contractual
- bien el cumplimiento del contrato con la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese padecido,
- bien la indemnización de daños y perjuicios que el incumplimiento comporte en todos los aspectos.
- o bien, en determinados casos, solicitar la resolución del contrato de compraventa con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio del inmueble con su correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
Valor contractual de la Publicidad
La publicidad forma parte del contrato y obliga al cumplimiento de su contenido en sus exactos términos, con independencia del medio o soporte utilizado por el promotor o vendedor para conseguir vender sus inmuebles, de conformidad con lo que al respecto ha establecido nuestro ordenamiento jurídico de consumo, desarrollado e interpretado extensamente por la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo.
Por ello, los consumidores tienen derecho a exigir y a reclamar el cumplimiento de todo lo que aparezca en los folletos publicitarios, vallas publicitarias, medios de comunicación (periódicos, radio, televisión, páginas web…) y, en general, en todos los soportes utilizados para la venta de cualquier producto y más especialmente cuando se trata de la compra de una vivienda, al tratarse de un bien de primera necesidad y al que nuestra Constitución 1.978 le ha otorgado una especial protección.
Nuestro despacho recomienda a los adquirentes de inmuebles que recopilen y guarden toda la documentación contractual y publicitaria que el vendedor hubiese utilizado para vender la vivienda, tanto en soporte de papel (folletos, carteles, vallas publicitarias…), como en soporte electrónico (página web, mail…) y audiovisual (televisión, radio…); además existen incumplimientos contractuales por el hecho de incumplir los requisitos que nuestro ordenamiento jurídico establece en la compraventa de viviendas.