Jurisprudencia inmobiliaria: así afecta la ley 57/68 en los debates actuales
En Lamana Abogados creemos que estar al día con los fallos judiciales recientes es clave para salvaguardar los derechos de quienes han comprado vivienda sobre plano. Por eso queremos reflexionar sobre la ley 57/68 y cómo las nuevas sentencias confirman o matizan sus límites.
¿Por qué sigue viva la ley 57/68 en debates actuales?
Aunque la Ley 57/1968 fue formalmente derogada por la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), no desapareció del todo su utilidad práctica. La Disposición Adicional Primera de la LOE recoge ciertas obligaciones sobre las cantidades anticipadas en promociones en curso.
En muchos litigios, los compradores que entregaron cantidades antes de 2016 —o en contratos que pactaron expresamente su sumisión al régimen de la ley 57/68— aún pueden invocar sus derechos bajo esa normativa.
La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo sigue reafirmando que la protección que la ley otorgaba no se pierde retroactivamente para contratos anteriores a su derogación: si compraste sobre plano antes del 1 de enero de 2016, tus derechos pueden seguir amparándose en esa ley.
Casos recientes que marcan límites importantes
Responsabilidad del banco recibidor de anticipos
Una de las líneas jurisprudenciales más relevantes es la relativa al banco descontante o receptora de los anticipos pagados por el comprador. En varias sentencias recientes se ha afirmado que esa entidad no es un mero tercero ajeno: tiene un deber de vigilancia y colaboración. Si acepta ingresos de compradores sin exigir que el promotor abra una cuenta especial garantizada, puede responder por la totalidad de los anticipos recibidos.
Exclusión por falta de finalidad residencial
En otros pronunciamientos más recientes, el Tribunal Supremo ha confirmado que no basta con que se alegue la protección de la ley 57/1968: el comprador debe acreditar que la vivienda tenía un destino residencial. Si la adquisición tiene fines inversores o especulativos, la protección puede quedar excluida. Esta doctrina ha sido aplicada incluso cuando se trata de sociedades mercantiles u operaciones múltiples de compra.
Por ejemplo, en una sentencia del 21 de abril de 2025, se consideró que no era aplicable la ley al tratarse de una vivienda ligada a un complejo con usos turísticos, al existir indicios de que la operación no perseguía finalidad residencial.
¿Qué utilidad real tiene esta evolución para ti?
- Identificación de derechos ocultos
Si adquiriste una vivienda anticipadamente (especialmente antes de 2016), es posible que aún cuentes con derechos bajo la ley 57/68 que otros compradores ya han perdido por ignorancia.
- Evaluación de riesgos frente a la entidad bancaria
Si el banco receptor de tus anticipos no exigió cuenta especial o aval, puede ser considerado responsable solidario, según la jurisprudencia contemporánea.
- Detección de exclusiones de protección
Saber si tu caso puede ser considerado como inversión o especulación es clave para saber si puedes reivindicar los derechos que la ley 57/68 garantiza, o si la autoridad judicial los rechazará.
- Estrategia de reclamación
Con las nuevas sentencias en la mano, podemos diseñar acciones más seguras: demandas basadas en la ley 57/68 cuando corresponda, o apoyarnos en las normas actuales si tu contrato es posterior o no encaja en el régimen antiguo.
¿Has sido afectado por una promoción que no cumplió plazos, no garantizó tus anticipos o simplemente nunca recibiste la vivienda comprometida? No dejes pasar el tiempo.
Contacta con nosotros para que evaluemos si en tu caso es posible invocar la ley 57/68 y te representemos en cualquier acción legal necesaria.
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