Reclamaciones por defectos de construcción
Le asesoramos sin compromiso de las posibilidades con que cuenta para poder reclamar por los defectos de construcción que padece su vivienda
Lamentablemente en muchos casos promotores y vendedores de viviendas de nueva construcción, como actualmente son los Bancos, entidades financieras, gestoras de cooperativas y gestores de comunidades de propietarios, venden y entregan los inmuebles con todo tipo de defectos constructivos, tanto en el interior de la vivienda, como en las zonas comunes de los edificios, Conjuntos Residenciales o Urbanizaciones; problemas con los que los propietarios deben convivir desde un primer momento sin que por parte de los vendedores-promotores se haga nada para solucionarlos.
¿Qué puede reclamar ?
Todo ello comporta una negligente forma de proceder que faculta a los adquirentes de los inmuebles para que ejerciten las diversas acciones que nuestro Ordenamiento pone a su disposición, todo con el fin de que se cumplan las condiciones pactadas contractualmente y se consiga la reparación de los defectos o/y la indemnización por los daños y perjuicios que los defectos constructivos lleguen a provocar a los adquirentes de inmuebles, también puede reclamar el reintegro de las cantidades abonadas por usted para reparar los defectos, y también puede reclamar que se le faculte para encargar las reparaciones a un tercero a costa de los demandados. En nuestro Despacho le informaremos que reclamación se adapta mejor a su concreta situación.
¿Cómo puede reclamar?
Para garantizar el éxito de la reclamación en nuestro Despacho aconsejamos y entendemos necesario que en este tipo de reclamaciones se ejerciten acumuladamente y de forma complementaria las diversas acciones que nuestro ordenamiento jurídico pone a su disposición como adquirentes de viviendas e inmuebles en general (oficinas, locales comerciales, naves industriales…).
En su caso, estas acciones se pueden ejercitar, bien individualmente o bien a través de las Comunidades de Propietarios, lo que normalmente aconsejamos para evitar mayores costes a los perjudicados y porque la reclamación cobra importancia y fuerza.
Las diferentes acciones que se pueden ejercitar acumulada y complementariamente para reclamar por los defectos constructivos resumidamente son:
Las acciones derivadas de los incumplimientos contractuales que otorga el Código Civil y que cuentan con un plazo de prescripción de 15 años, teniendo en cuenta que los defectos constructivos son incumplimientos contractuales. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo viene a señalar que entregar un inmueble con defectos constructivos comporta el incumplimiento del contrato de compraventa, criterio que nuestro legislador ha incorporado en la Ley de Ordenación de la Edificación que permite esta acumulación.
Nuestra Legislación concede a los adquirentes de inmuebles estas acciones con el fin de defender sus intereses y exigir el cumplimiento del contrato de una manera exacta, íntegra y puntual, es decir, sin defectos y posibilitándoles para que puedan solicitar una indemnización por los daños y perjuicios que hubiese padecido.
Esta acción por incumplimiento contractual es la que otorga a los adquirentes una mayor protección, además de otorgarles el indicado plazo de 15 años para poder reclamar.
Las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación y, en su caso, del artículo 1.591 del Código Civil.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de garantía de 1, 3 y 10 años atendiendo al tipo de defecto de que se trate, permitiendo ejercitar las acciones en un plazo que prescribe en los 2 años siguientes al momento de la aparición de los defectos. El artículo 1.591 establece un plazo de garantía de 10 años para todo tipo de defectos y la prescripción de la acción es de 15 años desde la aparición de los defectos.
Las acciones contempladas en la Legislación de Defensa de Consumidores y Usuarios y, concretamente, en la especifica de viviendas.
Los plazos de prescripción antes señalados se pueden interrumpir mediante la notificación fehaciente (burofax, carta notarial…) de la existencia de los defectos a los responsables, en este caso, a los intervinientes en el proceso constructivo, promotores, vendedores, arquitectos, aparejadores, ingenieros, constructoras…
Los defectos constructivos más comunes:
- Goteras, Humedades y Filtraciones de Agua.
- Fisuras y Grietas (de asentamiento, por falta de juntas de dilatación, en falsos techos, paredes, muros, suelos, fachadas…).
- Defectos estructurales y del suelo.
- Deficiente insonorización acústica. ¿Escucha al vecino o/y las tuberías, ascensores, instalaciones etc.?
- Deficiente aislamiento térmico. ¿Pasa excesivo calor en verano o frío en invierno?
- Falta de planeidad de las paredes.
- Defectuosa red de saneamiento que produce atrancos, olores, filtraciones, humedades y en algunos casos inundaciones.
- Suciedad de obra.
- Deficiencias de acabado y remate.
- Deficiente funcionamiento de las instalaciones del inmueble, de aire acondicionado, de calefacción, de ascensores, calderas, chimeneas, eléctricas, telecomunicaciones…
- Incumplimiento de la Normativa Urbanística en relación con los servicios e instalaciones del inmueble, iluminación, normativas de garaje, de instalaciones, de seguridad, de accesos…
- Entrega de plazas de aparcamiento demasiado pequeñas, de difícil accesibilidad, con imposibilidad o dificultada de maniobrar, rampas con demasiada pendiente…
Posibilidades de éxito en la reclamación
Hay que advertir que muchos de los defectos que pueden padecer los inmuebles están objetivados al existir normas específicas de construcción que exigen determinadas condiciones a los inmuebles, tal y como ocurre con las Normas Básicas de la Edificación, el Código Técnico de la Edificación, las normas de Habitabilidad y Diseño…
El incumplimiento de cualquiera de estas normas comporta objetivamente la existencia del defecto constructivo y, por tanto, el incumplimiento de las obligaciones de los intervinientes en el proceso constructivo, lo que faculta a los adquirentes de esos inmuebles a reclamar para obtener el cumplimiento de esa normativa, por medio de la reparación o/y a través de la indemnización de daños y perjuicios.
¿Cuándo reclamar?
Cuando se padecen defectos constructivos es necesario e importante actuar y reclamar, pues en otro caso los defectos iniciales, por pequeños que puedan parecer, pueden acabar comportando graves y serios problemas mucho más difíciles de solucionar y, lo que es peor, que sea el adquirente el que tenga que afrontar el coste de su reparación en lugar de sus verdaderos responsables.
Es importante tener en cuenta que las acciones para reclamar por los defectos constructivos cuentan con diversos plazos de prescripción que llegan hasta los 15 años por los incumplimientos contractuales que los mismos suponen.