Evolución de la protección al comprador desde la Ley 57/1968: jurisprudencia reciente y soluciones actuales

La Ley 57/1968 marcó un antes y un después en la protección de los compradores de vivienda sobre plano en España. Durante décadas fue la norma que garantizó que las cantidades entregadas a cuenta para la compra de una vivienda estuvieran protegidas frente al incumplimiento del promotor.  

Sin embargo, su derogación en 2016 y la evolución de la jurisprudencia han generado una gran confusión entre los afectados: ¿sigue siendo aplicable?, ¿qué ocurre con los anticipos pagados antes de su desaparición?, ¿qué normativa protege hoy al comprador? Entender cómo funciona actualmente este marco legal es clave para saber si una reclamación es viable y contra quién debe dirigirse. 

Qué fue la Ley 57/1968 y por qué sigue siendo relevante 

La Ley 57/1968 nació para corregir uno de los grandes desequilibrios del mercado inmobiliario: el riesgo que asumía el comprador al adelantar grandes cantidades de dinero para una vivienda que todavía no existía. La norma obligaba a promotores y cooperativas a garantizar esos anticipos mediante avales bancarios o seguros, de modo que, si la vivienda no se entregaba, el comprador pudiera recuperar su dinero. 

Aunque hoy ya no está en vigor, su impacto sigue siendo decisivo en miles de procedimientos judiciales, porque la Ley 57/1968 continúa aplicándose a todos los pagos realizados antes del 1 de enero de 2016. Esto significa que muchas reclamaciones actuales todavía dependen directamente de esta norma y de cómo los tribunales la interpretan. 

¿Está derogada la Ley 57/1968? Lo que realmente importa 

Desde el punto de vista formal, la Ley 57/1968 fue derogada con la entrada en vigor de la nueva regulación sobre cantidades anticipadas incluida en la Ley de Ordenación de la Edificación y, posteriormente, en la Ley 20/2015. Sin embargo, esto no significa que haya dejado de tener efectos jurídicos. 

En la práctica, los tribunales siguen aplicándola cuando los anticipos se realizaron bajo su vigencia. Por eso, en muchas reclamaciones actuales se analiza: 

• La fecha exacta en la que se entregó el dinero. 

• Si existía o no una garantía bancaria o aseguradora. 

• La responsabilidad de las entidades financieras que intervinieron en la operación. 

Este enfoque ha permitido que miles de compradores recuperen su inversión incluso cuando el promotor ya no existe o es insolvente. 

Jurisprudencia reciente y criterio de los tribunales 

El Tribunal Supremo ha reforzado en los últimos años un principio clave: la responsabilidad de los bancos que recibieron los anticipos sin exigir la garantía legal. En muchos casos, aunque no exista aval individual, las entidades financieras han sido condenadas a devolver el dinero al comprador por haber permitido que los fondos se ingresaran en cuentas del promotor sin control. 

Esto ha convertido a la Ley 57/1968 en una herramienta jurídica todavía muy poderosa, siempre que se analicen correctamente las circunstancias de cada operación: quién recibió el dinero, cómo se ingresó, qué tipo de contrato se firmó y si el comprador tenía o no una finalidad residencial. 

Qué normativa protege hoy a los compradores 

Para los pagos realizados a partir de 2016, la protección del comprador ya no se basa en la Ley 57/1968, sino en la normativa posterior que regula las cantidades anticipadas. Esta exige también garantías, pero bajo un régimen distinto, con requisitos formales más estrictos y con un marco de responsabilidad diferente para promotores, aseguradoras y bancos. 

Por eso, uno de los errores más frecuentes en las reclamaciones actuales es aplicar automáticamente la Ley 57/1968 sin analizar el momento del pago y el régimen jurídico aplicable. Una reclamación bien planteada comienza siempre por determinar qué ley protege realmente al comprador. 

Casos en los que la Ley 57/1968 sí puede marcar la diferencia 

Existen situaciones en las que esta ley sigue siendo decisiva: 

• Compras sobre plano realizadas antes de 2016. 

• Cooperativas o promociones que nunca se finalizaron. 

• Ingresos realizados en cuentas bancarias del promotor sin garantía individual. 

En estos escenarios, una estrategia jurídica basada en la Ley 57/1968 y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo puede permitir reclamar no solo al promotor, sino también a la entidad financiera que recibió los fondos. 

Conclusión 

Aunque formalmente derogada, la Ley 57/1968 sigue siendo uno de los pilares más importantes en la defensa de los compradores de vivienda que adelantaron su dinero y nunca recibieron su casa. La clave no está solo en conocer la norma, sino en saber cuándo se aplica, contra quién puede dirigirse una reclamación y cómo la interpretan hoy los tribunales.  

En este terreno, la diferencia entre una reclamación fallida y una recuperación efectiva de las cantidades entregadas suele depender del enfoque jurídico adoptado desde el primer momento. 

Cuando un comprador se pregunta si la Ley 57/1968 puede amparar su caso, lo que realmente necesita es un análisis preciso de fechas, pagos y entidades implicadas. En Lamana Abogados estudiamos cada operación con ese enfoque técnico, para convertir una situación de incertidumbre en una reclamación jurídicamente sólida.